investissements en logement loi Demessine ZRR
La loi Demessine concernant les investissements en logement défiscalisation loi Demessine ZRR
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La loi Demessine concernant les investissements en ZRR a été instaurée en 1999 pour dynamiser des zones dont le potentiel touristique est sous exploité. Elle reste applicable jusqu'en 2010.
- Champ d'application de la loi Demessine
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Contribuable concerné par la loi Demessine
Tout type de contribuable souhaite réduire sa facture fiscale sur 4-6 ans et dont l'imposition est en relation avec la ristourne fiscale (le supplément n'est pas automatiquement reporté sauf si vous avez opté pour l'investissement immobilier loi ZRR).
Par exemple, sur un logement neuf, le maximum est de 2 083€ pour une personne seule ou de 4166€ pour un couple marié.
La réduction d'impôts est accordée dans les mêmes conditions lorsque le logement est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés (sociétés de personnes type SCI), pour autant que le porteur de parts s'engage à respecter les mêmes conditions.
- Type d'investissements concerné par la loi Demessine
Il consiste en l'achat d'un logement dans une résidence de tourisme, accompagné d'un bail commercial de gestion avec garantie de revenus fixes.
- Objectifs de la loi Demessine
Se constituer un patrimoine en partie financé par une bonne défiscalisation sur 6 ans.
Bénéficier de la tranquillité de l'opération grâce au contrat de bail locatif.
Mais aussi la possibilité d'occuper le logement à certaines périodes de l'année.
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- Principales dispositions de la loi Demessine en ZRR
- Logement concerné par la loi Demessine
Tout type de logement faisant partie d'une résidence de tourisme classée dans une Zone de Revitalisation Rurale (ZRR) ou assimilée.
- Type d'avantage fiscal pour la loi Demessine
La loi Demessine permet de bénéficier d'une réduction d'impôt allant de 20% à 40% du montant investi (généralement 25%) ventilée sur 6 ans, et dans une certaine limite.
- Conditions à respecter pour
l'application de la loi Demessine
Pour bénéficier pleinement de la réduction d'impôts accordée par la loi Demessine, le propriétaire doit s'engager à louer le logement nu pour une durée minimum de 9 ans à l'exploitant de la résidence de tourisme, par le biais d'un bail commercial.
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- Détails de la loi Demessine
Il s'agit généralement de logements neufs ou en l'état futur d'achèvement ou réhabilités situés en ZRR, et seront dès lors loué nu.
Il peut s'agir aussi de logements situés en ZRR pour lesquels sont réalisés des travaux d'agrandissement, de reconstruction, de réparation ou d'amélioration; un tel logement peut être loué nu ou en qualité de meublé de tourisme.
Le logement peut aussi être situé dans un village résidentiel de tourisme classé. Le propriétaire s'engage à réaliser des travaux d'agrandissement, de reconstruction, de réparation ou d'amélioration et à louer le logement nu.
Le logement acquis doit être détenu en pleine propriété : l'investissement immobilier loi ZRR ne fait pas obstacle à l'application du la loi Demessine sauf s'il résulte de l'imposition commune.
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- Détail des avantages fiscaux procurés par la défiscalisation Loi Demessine
La loi Demessine appliquée aux résidences situées en ZRR est une extension du régime foncier.
Sur un logement neuf, la loi Demessine permet de bénéficier d'une réduction d'impôts de 25% du montant investi (hors TVA si la TVA récupérable), dans la limite de 50000€ pour une personne seule et de 100000€ pour un couple marié. Cette réduction peut être répartie sur 6 ans maximum, ce qui fait 4166€ de réduction par an pendant 6 ans pour un couple.
Pour un logement sur lequel sont réalisés des travaux, le taux est alors de:
- 20% pour un logement situé en ZRR et loué nu ou loué meublé
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- 40% pour un logement situé dans un village résidentiel de tourisme classé
Le montant des travaux ne peut alors être pris en déduction des revenus fonciers, il est pris en compte au bénéfice de la réduction d'impôts. Les plafonds de 100000€ et 50000€ sont aussi applicables pour ce type de logement.
La réduction est accordée dès l'année d'achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure. Elle s'impute sur l'impôt avant imputation des crédits d'impôt et des prélèvements ou retenues non libératoires ; elle ne peut pas donner lieu à remboursement.
Le propriétaire louant un logement nu bénéficie aussi d'un avantage en nature en la possibilité d'occuper le logement pour une durée de maximum 8 semaines par an. Il convient cependant que le revenu brut foncier déclaré par le bailleur corresponde au loyer annuel normalement dû par l'exploitant.
La loi Demessine ne permet en général pas de créer du déficit. Toutefois, si tel est le cas, les conditions du régime foncier s'appliquent (report sur le revenu global à concurrence de 10700€ par an).
Pour un même logement, la loi Demessine ne peut se cumuler avec d'autres dispositifs d'amortissements (lois Périssol, Besson neuf et Borloo populaire). Pour un logement éligible en loi De Robien, la réduction d'impôts ne s'applique pas mais un abattement forfaitaire de 26% est appliqué aux loyers en plus des dispositions de la loi De Robien.
La loi Demessine n'est pas compatible avec le régime micro foncier
pendant la durée de la réduction d'impôts. Toutefois, le contribuable
peut opter pour ce régime dès la fin de cette période, pour autant que
ses revenus fonciers ne dépassent pas le plafond autorisé (voir
régime micro foncier).
Cependant, il est plus judicieux d'opter pour le régime
micro BIC correspondant au statut de Loueur en Meublé Non
Professionnel, après accord passé avec le gestionnaire de la résidence.
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- Obligations déclaratives pour la loi Demessine
- Une note annexe contenant l'engagement de location à l'exploitant de la résidence.
- Copie du bail de location.
- Lorsque le logement appartient à une société, un document précisant les quotes-parts par associé.
- Pour un logement ou des travaux de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration sont engagés: le montant des travaux, une copie du permis de construire, une copie de la déclaration d'achèvement des travaux.
Ces documents sont à joindre lors de la première déclaration de revenus fonciers.
Pour pouvoir bénéficier de la loi Demessine, le propriétaire s'engage, par le biais d'un bail commercial signé devant notaire, à céder la gestion du bien à l'exploitant de la résidence (ou du village de tourisme qui le destine à la location).
- Détail des conditions pour l'application de la loi Demessine
La location du bien doit:
- se pratiquer sur un :
- logement nu situé en ZRR, neuf ou subissant des travaux
- logement nu subissant des travaux et situé dans un village résidentiel de tourisme classé
- logement nu réhabilité et situé dans une station classée ou une commune touristique
- logement meublé subissant des travaux et située en ZRR, et ce pour un minimum de 12 semaines par an.
- être consentie pendant une durée de 9 ans, sous peine de ne pouvoir bénéficier pleinement des réductions d'impôts sur 6 ans. Cette durée peut être supérieure à 9 ans et doit être stipulée dans le bail.
- être consentie à l'exploitant de la résidence de tourisme pour toute location non meublée, l'exploitant s'engage alors à payer le loyer convenu, quel que soit l'état de la location.
- être effective dans le mois suivant la date d'achèvement du logement ou de son acquisition.
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Plus-values de cession
- aucune exonération lorsque le bien est vendu moins de 5 ans après son acquisition.
- une exonération de 10% par an pour toute année de détention à partir de la sixième année.
- une exonération totale au bout de 15 ans après la date d'acquisition.